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Maître d’oeuvre bâtiment dans les Pyrénées Orientales 66

Qui est le maître d’oeuvre ?

  • Le maître d’oeuvre est un professionnel du bâtiment sous forme de bureau d’étude, d’économiste de la construction, ou de coordinateur de travaux.
  • Le maître d’oeuvre peut-être un architecte ou un agréé en architecture si son contrat de mission le stipule.

Quel est le rôle du maître d’oeuvre ?

Le maître d’œuvre intervient en amont des projets de construction et de rénovation, il relève les informations d’un projet, élabore les plans en 2D et en 3D, établis les documents techniques destinés aux entreprises (descriptifs et quantitatifs), coordonne les travaux et assiste le maître d’ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contre-partie, il perçoit des honoraires fixés librement.

Le maître d’oeuvre ne se charge pas de la construction ou des travaux de rénovation. Le maître d’oeuvre fait pour cela appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métiers (maçon, couvreur, menuisier, façadier, carreleur, plaquiste, plombier, électricien, peintre…). Le maître d’oeuvre accompagne le maître d’ouvrage en le conseillant dans le choix des intervenants, mais c’est le maître d’ouvrage qui à le dernier mots et décide de la sélection des entreprises.

Le maître d’oeuvre ne doit avoir aucun lien juridique avec les entreprises du bâtiment, et totalement neutre des décisions qu’il prend vis-à-vis des entreprises. Le maître d’ouvrage contracte les marchés directement avec les entreprises éventuellement avec l’assistance du maître d’oeuvre.

Le maître d’oeuvre ne peut pas s’engager ni garantir dès le départ sur un coût définitif d’un projet de construction ou de rénovation, mais son rôle est de concevoir un projet en adéquation avec l’enveloppe budgétaire indiquée par le maître d’ouvrage et veiller au respect du budget et des délais annoncés.

Différence fondamentale entre maître d’oeuvre et constructeur de maison

Le maître d’ouvrage doit signer un contrat de construction de maison individuelle avec plan et non pas un contrat de maîtrise d’oeuvre :

  • lorsque le même professionnel se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux de construction de la maison ;
  • lorsque le professionnel fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou impose le choix de telle ou telle entreprise.

Si le maître d’oeuvre intervient au nom et pour le compte du maître d’ouvrage dans les relations avec les entreprises, s’il se charge des démarches administratives et financières pour son compte : il peut même s’agir d’un contrat de promotion immobilière.

Aucune somme ne doit être versée à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre

e contrat de maîtrise d’oeuvre est indépendant des marchés de travaux passés avec les différents corps de métier. Il s’agit d’un « contrat de service » appelé aussi « contrat de louage d’ouvrage » ou « contrat d’entreprise ».

L’absence d’écrit expose le maître d’ouvrage à la difficulté de prouver le contenu de la commande et l’étendue de la mission confiée au professionnel.

Hormis le cas d’un contrat conclu avec un architecte, le contrat de maîtrise d’oeuvre n’est pas spécifiquement réglementé. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes.

Définition de la mission du maître d’oeuvre

La mission confiée au maître d’œuvre doit être précisément décrite et peut comprendre :

  • la conception du projet, c’est-à-dire la réalisation du plan ;
  • le montage du dossier de demande de permis de construire ;
  • l’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ;
  • la rédaction des documents techniques ;
  • la coordination des travaux ;
  • l’assistance à la réception.

Une mission complète comprend l’ensemble de ces phases.

Montant TTC des honoraires du maître d’oeuvre

Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n’est pas négligeable.

L’échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d’oeuvre.

Le maître d’ouvrage a intérêt à refuser qu’une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d’oeuvre à la charge des entreprises.

Avant de demander des prestations supplémentaires en cours de chantier, il convient de vérifier auprès du maître d’oeuvre les conséquences sur ses honoraires.

Attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires

Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’oeuvre doit s’assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc fournir les attestations correspondantes au maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Définition précise du projet de construction

  • détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ;
  • nombre et nature des pièces ;
  • équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc…).

Montant de l’enveloppe financière disponible pour réaliser le projet

Le maître d’oeuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.

Le maître d’ouvrage doit prévoir dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d’oeuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées. Certains contrats prévoient une marge de dépassement : c’est au maître d’ouvrage d’en mesurer le risque.

Calendrier de réalisation de la mission du maître d’oeuvre

Le maître d’oeuvre doit s’engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l’ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

  • le dossier de demande de permis de construire ;
  • le dossier de consultation des entreprises.

Il ne pourra s’engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire établir un procès-verbal d’ouverture de chantier en plus de la déclaration d’ouverture de chantier à la mairie.

À l’issue de chaque phase, le maître d’oeuvre doit avoir son approbation pour poursuivre sa mission.

Conditions suspensives

Elles permettent au maître d’ouvrage de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier : notamment s’l n’obtient pas son permis de construire ou les prêts destinés à financer le projet.
Toute somme versée préalablement au maître d’oeuvre devra alors lui être intégralement remboursée.
Si le maître d’ouvrage s’adresse à un architecte, ce dernier s’engage à respecter les règles dictées par sa profession ; il doit lui proposer un contrat écrit, indiquant clairement les obligations de chaque partie. Il proposera en principe un contrat type établi par le Conseil National de l’Ordre des Architectes.

Délai de rétractation

Il est possible de demander au maître d’œuvre de prévoir dans le contrat un délai de rétractation qui permettra au maître d’ouvrage de revenir sur son engagement pendant le délai prévu (10 jours par exemple) et de récupérer les sommes préalablement versées.

deroulement d’une missionAvant-projet

L’avant-projet permet de constituer le dossier de demande de permis de construire.

Le maître d’oeuvre analyse le projet avec le maître d’ouvrage, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit les objectifs essentiels d’implantation, de répartition des volumes, informe le maître d’ouvrage sur les coûts et dresse l’avant-projet.

L’avant-projet comprend le plus souvent :

  • un plan de masse (échelle 1/500e) ;
  • un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e).

En général, il comprend également :

  • l’indication des matériaux. Il doit être détaillé sur la qualité des matériaux employés ;
  • le choix des couleurs ;
  • l’estimation globale des travaux.

Le maître d’oeuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif. Si la surface de plancher et l’emprise au sol de la maison sont supérieures à 170 m2 le plan devra obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture (l’article 82 de la loi du 7.7.16 relative à la création, à l’architecture et au patrimoine abaisse ce seuil à 150 m². Un décret à paraître en précisera les conditions d’application).

Dans les autres cas, s’il existe dans le département concerné un CAUE (conseil gratuit d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement), le projet peut lui être soumis pour avis: il aidera le maître d’ouvrage à choisir un plan adapté à ses besoins et à son terrain ainsi qu’aux exigences nouvelles en matière de performance énergétique.

Projet de construction et choix des entreprises

Le maître d’oeuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c’est-à-dire un appel d’offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.
Le maître d’oeuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement :

  • des plans, coupes et façades à l’échelle 1/50e ;
  • un devis descriptif détaillé par corps de métier ;
  • les conditions des marchés et calendrier des travaux.

Le maître d’ouvrage choisit les entreprises avec l’aide du maître d’oeuvre, qui aura préalablement vérifié :

  • leur qualification ;
  • leur aptitude à tenir les délais ;
  • le réalisme des devis ;
  • leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.

Le maître d’ouvrage doit pour sa part, souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.

Le maître d’ouvrage passe ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d’entreprise, préparé avec l’aide du maître d’oeuvre : leur contenu doit être vérifié avant de signer.

Direction des travaux

Le maître d’oeuvre s’assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts.

Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles le maître d’ouvrage a intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.

Il vérifie les factures adressées par les entreprises.

Il assiste le maître d’ouvrage à la réception qui marque l’achèvement de la construction ou des travaux et la fin de sa mission.

Précautions et vérifications

Projet

Lorsque le propriétaire d’un terrain ou en titulaire d’une promesse de vente décide de faire construire sa maison à partir d’un plan établi par lui-même, un bureau d’études, un maître d’œuvre ou un architecte, et en faisant appel à plusieurs entreprises pour la construction :
•  il peut assurer lui-même la coordination et la surveillance des travaux ou les confier à un architecte ;
•  il signera avec chacune des entreprises, un contrat distinct et le cas échéant, un contrat avec l’architecte en précisant clairement sa mission ;
•  avant tout engagement, il vérifiera que son projet de construction est réalisable au regard des règles d’urbanisme et qu’il est compatible avec ses moyens financiers ;
•  il doit conserver la maîtrise du financement en faisant établir un plan de financement par l’ADIL et en négociant lui-même ses prêts auprès de plusieurs banques.

Choix des professionnels

La maître d’ouvrage a tout intérêt à contacter plusieurs architectes et entrepreneurs et à comparer les prestations qu’ils proposent après avoir visité le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, performance énergétique.

Il peut être demandé à chaque entrepreneur un modèle de son contrat afin de l’examiner avant tout engagement.

La qualité du projet ne doit pas être négligée :

  • le maître d’ouvrage peut faire appel à un architecte pour la conception du plan en se faisant préciser le montant de ses honoraires ; si la surface de plancher et l’emprise au sol de la maison sont supérieures à 170 m2, le plan devra obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture(l’article 82 de la loi du 7.7.16 relative à la création, à l’architecture et au patrimoine abaisse ce seuil à 150 m². Un décret à paraître en précisera les conditions d’application) ;
  • il peut confier à l’architecte une mission plus étendue : préparation et dépôt du permis de construire, conseil dans le choix des entrepreneurs et étude des devis, direction générale des travaux, assistance à la réception.
  • il peut soumettre son projet au CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) s’il existe dans le département concerné : il l’aidera à choisir un plan adapté à ses besoins et au terrain ; sa consultation est gratuite.

Il est important de vérifier que les entrepreneurs et l’architecte ont souscrit une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui garantit le maître d’ouvrage en cas de malfaçons affectant la construction.

Il est préférable de s’adresser à des entreprises qui justifient de la caution d’un établissement financier ou d’une société d’assurance.

Il est important de se renseigner auprès du tribunal de commerce pour savoir si l’entreprise fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation).

Le répertoire des métiers ou le registre du commerce et des sociétés peut être consulté pour vérifier l’existence et les activités exercées par l’entreprise.

Aucune somme ne doit être versée à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Contenu et forme du contrat

Le contrat d’entreprise n’est pas spécifiquement réglementé. Il est recommandé d’établir un contrat écrit : il est difficile d’apporter la preuve d’un engagement verbal.

Dans le cas où l’une des entreprises réalise à elle seule le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air, le contrat passé avec cette entreprise est spécifiquement réglementé.

En effet, le maître d’ouvrage qui s’adresse à plusieurs entreprises dont l’une réalise à elle seule le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air sans fournir le plan, (c’est-à-dire l’ensemble des travaux qui permet l’achèvement extérieur de la maison y compris la pose des portes et fenêtres), signera obligatoirement un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, avec l’entrepreneur.

Avant de signer, il faut prendre le temps de lire chaque contrat avec chaque entreprise, de poser des questions aux professionnels et de leur demander de modifier les clauses qui paraissent défavorables. Le maître d’ouvrage ne bénéficie pas d’un droit de rétractation, sauf si le contrat est conclu à distance (par Internet) ou hors établissement (par exemple, suite à un démarchage à domicile) ; pour ces derniers cas, le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours.

Signature des contrats et déroulement des travaux

Un engagement réciproque

Un exemplaire de l’ensemble des contrats datés et signés par les parties doit être conservé par le maître d’ouvrage.

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage suit attentivement l’exécution des travaux. Le banquier doit obtenir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Le maître d’ouvrage vérifie que les sommes demandées sont conformes à l’échelonnement prévu au contrat.

Si la direction générale des travaux est confiée à un architecte, il inspecte périodiquement le chantier et tient le maître d’ouvrage informé du déroulement des opérations.

Si le maître d’ouvrage souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande à l’architecte ou à l’entrepreneur concerné, et en fixer les modalités techniques et le prix préalablement à leur exécution, par avenant au contrat, daté et signé.

Au moment des appels de fonds, les travaux correspondants doivent être effectivement réalisés. Il est déconseillé de signer en blanc : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

Contenus des contrats

Il est important de négocier le contenu de chaque contrat afin que les éléments suivants y figurent :

  • les plans et le devis descriptif des travaux : ils doivent être annexés au contrat. Ils doivent être précis, notamment sur la qualité des matériaux employés ;
  • les conditions suspensives qui permettent de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier : notamment, l’obtention des prêts, du permis de construire permettant la réalisation du projet ou l’acquisition du terrain. Toute somme versée préalablement devra alors être intégralement remboursée ;
  • le prix, ses conditions de révision éventuelles et les modalités de paiement.
    • il peut être inséré une clause permettant au maître d’ouvrage de retenir sur chaque acompte (« retenue de garantie »), une somme dont le montant ne doit pas excéder 5 % de celui-ci et ce afin de le prémunir contre d’éventuelles malfaçons. Cette retenue ne peut être appliquée lorsque l’entrepreneur fournit pour un montant équivalent une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier,
    • le contrat signé avec un architecte doit fixer ses honoraires qui dépendront du coût de l’opération, de sa complexité et de l’étendue de sa mission.

Il préférable de signer un marché à forfait avec un prix global et définitif, seule formule permettant de maîtriser le coût de la construction ou des travaux : sauf si des modifications sont demandées par avenant, le prix ne pourra être révisé que si cela est prévu dans le contrat et selon les modalités qu’il fixe.

Si le maître d’ouvrage signe un contrat avec un prix fixé approximativement selon les prix unitaires des éléments de construction et des matériaux, le prix ne sera déterminé qu’au fur et à mesure de l’avancement du chantier ; les prix unitaires peuvent eux-mêmes être révisés. Ce type de marché au métré ou sur séries de prix présente des inconvénients : il ne permet pas de connaître le prix de la maison avant la fin du chantier et ne garantit pas le respect du budget que le maître d’ouvrage a déterminé pour la construction.

Quelque soit le type de marché retenu, les éléments suivants doivent y figurer :

  • le délai d’exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l’entreprise vient à dépasser ce délai ;
  • les attestations des entrepreneurs, relatives aux assurances professionnelles, et à la responsabilité décennale. Ces assurances doivent couvrir le chantier et la garantie de l’assureur concerne le secteur d’activité professionnelle déclaré par l’entrepreneur.

Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.

Achèvement des travaux et paiement du solde

Les travaux terminés, la réception est constatée contradictoirement par un procès-verbal, le maître d‘ouvrage pouvant se faire assister par un professionnel. S’il constate des désordres dans la construction, il les mentionne précisément dans le procès-verbal.

À la réception des travaux, le maître d’ouvrage paye le solde du prix sauf si :

  • il formule des réserves,
  • ou si le contrat prévoit la possibilité d’une retenue de garantie de 5 % auprès d’un organisme choisi d’un commun accord.

Une fois la réception constatée, les clés sont remises au maître d’ouvrage. La formulation de réserves ne doit pas empêcher la remise des clés, sauf si les désordres constatés sont d’une importance telle que le maître d’ouvrage a intérêt à refuser la réception.

Précautions et vérifications

Projet

Lorsque le maître d’ouvrage décide de faire construire une maison sur un terrain lui appartenant en s’adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux :

  • il doit être propriétaire d’un terrain ou titulaire d’une promesse de vente sur un terrain ;
  • il doit s’assurer que son projet est compatible avec ses moyens financiers : l’ADIL peut établir un plan de financement. Il est conseillé de conserver la maîtrise du financement en négociant soi-même les prêts auprès de plusieurs banques.
    Il faut prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix
  • le projet de construction doit être réalisable au regard des règles d’urbanisme : le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) conseille les particuliers dans leurs projets de construction ou de réhabilitation, pour une meilleure prise en compte de la qualité architecturale et environnementale des constructions et leur bonne insertion dans le site environnant : sa consultation est gratuite.

Choix du constructeur

Il est important de contacter plusieurs constructeurs et de comparer les prestations proposées après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties, performance énergétique.

Il peut être intéressant de demander à chaque constructeur un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de l’examiner avant tout engagement.

Il est essentiel de vérifier que le constructeur détient :

  • une garantie de livraison donnée par une société d’assurance ou un établissement financier, agréé pour cette activité ; destinée à permettre l’achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur, elle est obligatoire ;
  • une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui garantit le maître d’ouvrage en cas de désordres dans la construction.

Par ailleurs, il est recommandé de se renseigner au tribunal de commerce pour savoir si l’entreprise ne fait pas l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.
Aucune somme à quelque titre que ce soit ne doit être versée avant la signature du contrat.

Contrat

Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter :

Conditions suspensives

Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

  • le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain ;
  • le maître d’ouvrage a obtenu ses prêts ;
  • le permis de construire est accordé ;
  • le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
  • le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. il doit délivrer au maître d’ouvrage une attestation nominative correspondant à son chantier.

Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l’ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Plan et notice descriptive

Ils doivent être signés par les deux parties. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser :

  • les travaux d’adaptation au sol, les travaux de raccordements à l’égout et aux autres réseaux publics et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.

La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu’ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à la charge du maître d’ouvrage.

Prix

Le coût global de la construction TTC précise :

  • le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d’études du terrain ;
  • s’il y a lieu, le coût des travaux « réservés » indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison que le maître d’ouvrage a expressément décidé de prendre à sa charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d’œuvre et matériaux compris).

Attention à ne pas faire de fausses économies en se réservant trop de travaux. En tout état de cause, le maître d’ouvrage dispose de 4 mois à compter de la signature du contrat pour demander l’exécution des travaux réservés au constructeur au prix indiqué.

  • Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.

Informations relatives au déroulement et au paiement des travaux

Doivent être précisés :

  • la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
    Attention : les délais d’exécution courent à compter de l’ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Un procès-verbal d’ouverture de chantier doit être établi.
  • la justification de la garantie de livraison : le constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d’assurance qui s’engage en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Elle doit couvrir le chantier et être établie au nom du maître d’ouvrage; il doit conserver l’original ;
  • la justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l’ouverture du chantier.
    Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier : 

    • en cas de non réalisation des conditions suspensives,
    • de renoncement de la part du maître d’ouvrage dans les dix jours qui suivent la réception du contrat,
    • de chantier non ouvert à la date convenue ;
  • l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux ; ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
    • 15 % à l’ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture,
    • 25 % à l’achèvement des fondations,
    • 40 % à l’achèvement des murs,
    • 60 % à la mise hors d’eau,
    • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
    • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
    • le solde est versé à la réception.

Avant l’ouverture du chantier : deux possibilités

Paiements

Soit le constructeur est titulaire d’une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d’un établissement de crédit ou d’une société d’assurance. Il peut alors exiger des paiements limités à :

  • 5 % à la signature du contrat ;
  • 10 % à la délivrance du permis.

Le maître d’ouvrage prendra la précaution de lui demander son attestation de garantie de remboursement avant d’effectuer ces paiements.

Dépôt de garantie

Soit le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement : avant l’ouverture du chantier, il ne peut demander, que le versement d’un dépôt de garantie :

  • limité à 3 % du prix de la construction; il est bloqué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage, jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Aucun constructeur ne peut demander, avant l’ouverture du chantier, à la fois le versement d’un premier paiement et d’un dépôt de garantie.

Assurances et notice d’information

  • Le constructeur doit fournir l’attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu’il a contractées. Elles doivent viser expressément le chantier du maître d’ouvrage.
  • Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable
  • Une notice d’information conforme à un modèle type doit être inclue.

Signature du contrat et déroulement des travaux

Délai de rétractation

Depuis le 8 août 2015, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de rétractation de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours).

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l’envoyer au maître d’ouvrage, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d’information, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou lui remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat au maître d’ouvrage ou de sa remise, ce dernier a un délai de rétractation de dix jours pour revenir, éventuellement, sur son engagement.

S’il renonce au contrat, il doit informer le constructeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées sans retenue d’aucune sorte.

Le contrat ne doit pas être signé en l’absence du plan, de la notice descriptive et de la notice d’information.

Un engagement réciproque

La signature du contrat engage les deux parties.

Avant le début du chantier

Passé le délai de rétractation de dix jours, le contrat ne peut être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l’une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n’est pas réalisée à la date prévue.
Il convient de conserver un exemplaire du contrat daté et signé par les deux parties.

Déroulement et paiement des travaux

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage a tout intérêt à suivre l’exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur : le maître d’ouvrage doit contrôler leur avancement avant de donner son accord pour payer et vérifier que les sommes demandées sont conformes à l’échelonnement prévu au contrat. Le contrat ne peut lui interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

S’il souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Il informera également l’organisme qui a donné la garantie de livraison.

Réception des travaux et paiement du solde

Les travaux terminés, ils sont réceptionnés avec le constructeur en établissant un procès-verbal.
Soit le maître d’ouvrage se fait assisté par un professionnel du bâtiment – architecte, maître d’œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment lors de la réception avec le constructeur :

  • si aucun désordre n’est apparent, le maître d’ouvrage verse le solde du prix au constructeur ;
  • si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés précisément dans le procès-verbal et le maître d’ouvrage consigne auprès d’un organisme choisi d’un commun accord, le solde, 5 % maximum du prix, jusqu’à leur réparation

Soit le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur :

  • il  dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
  • il verse le solde du prix à l’expiration de ce délai, sous réserve qu’aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire ou si les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, il consigne auprès d’un organisme choisi d’un commun accord (ou, par défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance), 5 % maximum du prix jusqu’à leur réparation.

Résobât est une entreprise générale du bâtiment à Perpignan dans les Pyrénées Orientales 66 intervenant pour les travaux de : construction de maison, construction d’habitat collectif, rénovation de maisonrénovation d’appartement, agencement intérieur, agencement de magasin, installation technique, électricité générale, climatisation.

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Quelle que soit la nature de votre projet, soyez assuré d’obtenir toute l’attention qu’il faut pour définir vos préférences et vos besoins. Résobât supervise chacun des projets qui lui sont confiés afin de rendre toujours plus intéressante votre expérience de construction et de la rénovation sur-mesure.

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